Şufa Hakkı (Önalım Hakkı), bir taşınmazın hissedarlarından birinin kendi payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer hissedarlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren yasal bir haktır.
Basitçe ifade etmek gerekirse: "Benim ortak olduğum bir yeri yabancıya satamazsın; satacaksan önce bana sormalısın, benim aynı fiyata alma hakkım var" demektir
Şufa hakkı ikiye ayrılır:
1. Yasal Şufa Hakkı (Hisseli Tapularda)
Bu hak, doğrudan kanundan doğar ve sadece hisseli tapularda geçerlidir.
Nasıl Çalışır? Bir hissedar, kendi payını dışarıdan birine sattığında, diğer hissedarlar satış bedelini ödeyerek o payın kendilerine devredilmesini isteyebilir.
Dava Süresi: Satış noter aracılığıyla diğer hissedarlara bildirilmişse 3 ay, bildirilmemişse satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde dava açılmalıdır.
Kritik Detay: Satış bedeli tapuda düşük gösterilirse, şufa hakkı sahibi o düşük bedel üzerinden payı alma hakkına sahip olabilir (Bu durum satıcı ve yeni alıcı için büyük bir risktir).
2. Sözleşmeden Doğan Şufa Hakkı
Bir taşınmazın sahibi ile bir başkası arasında yapılan sözleşmeyle kurulur.
Şerh Şartı: Bu hakkın üçüncü kişilere karşı geçerli olması için tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir.
Süre: Sözleşmede belirtilen süre geçerlidir ancak her halükarda tapuya şerh verildiği tarihten itibaren 10 yıl sonra düşer
Şufa Hakkı Hangi Durumlarda Kullanılamaz?
Her satışta şufa hakkı doğmaz. Şu durumlarda bu hak kullanılamaz:
Bağışlama: Pay birine hibe (bedelsiz) edildiyse.
Miras: Pay miras yoluyla intikal ettiyse.
Trampa (Takas): Pay bir mal ile takas edildiyse.
Fiili Taksim: Eğer hissedarlar kendi aralarında araziyi/binayı fiilen bölüşmüş ve herkes kendi yerini kullanıyorsa, mahkemeler genellikle şufa hakkı talebini reddeder (Dürüstlük kuralı gereği).
Cebri Artırma: İcra yoluyla yapılan satışlarda.
Kentsel Dönüşümde Şufa Hakkı
Kentsel dönüşüm sürecinde, payını satmak isteyen maliklere karşı diğer paydaşların öncelikli alım hakları (hisselerin öncelikle diğer maliklere teklif edilmesi zorunluluğu) şufa hakkının özel bir uygulama alanıdır.
Dikkat Edilmesi Gereken Risk!
Hisseli bir taşınmaz alırken mutlaka diğer hissedarların bu hakkı kullanıp kullanmayacağını kontrol etmelisiniz. Aksi takdirde, aldığınız payı aynı bedelle diğer hissedara devretmek zorunda kalabilirsiniz.
Mehmet Tatar &. mehmettatar@mehmettatar.com
