Türkiye’nin deprem kuşağında yer alması ve "Yüzyılın Dönüşümü" gibi projelerin hız kazanması, Kentsel Dönüşüm Uzmanlığı kavramını profesyonel dünyada kritik bir noktaya taşıdı. Peki, bu alanda söz sahibi bir uzman olmak için hangi yolları izlemelisiniz?
1. Akademik Temel: Hangi Bölümler Avantajlı?
Kentsel dönüşüm çok disiplinli bir alan olsa da, teknik bir temel üzerine inşa edilmesi başarının anahtarıdır. Genellikle şu lisans bölümlerinden mezun olanlar bu alana yönelmektedir:
İnşaat Mühendisliği: Yapı güvenliği ve teknik uygulama için.
Mimarlık ve Şehir Planlama: Estetik ve kentsel dokunun korunması için.
Hukuk: 6306 sayılı kanun ve kat mülkiyeti uyuşmazlıkları için.
Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi: Finansal fizibilite ve değerleme için.
2. Mevzuat Hakimiyeti: 6306 Sayılı Kanun
Kentsel dönüşümün anayasası 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’dur. Bir uzman adayının;
Riskli yapı tespit süreçlerini,
"Yarısı Bizden" gibi devlet destekli güncel kampanyaları,
Hak sahipleriyle yapılacak sözleşmelerin hukuki detaylarını,
İmar yönetmeliklerini en ince ayrıntısına kadar bilmesi gerekir.
3. Sertifika ve Akreditasyon Süreci
Lisans mezuniyetinin ardından "uzman" unvanını pekiştirmek için profesyonel eğitimler şarttır:
Uzmanlık Sertifikaları: Üniversitelerin Sürekli Eğitim Merkezleri veya meslek odaları tarafından verilen "Kentsel Dönüşüm Uzmanlığı" sertifika programlarına katılın.
SPK Lisansı: Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) onaylı Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı lisansı almak, bu alandaki yetkinliğinizi en üst seviyeye taşır ve raporlarınızın resmi geçerliliğini sağlar.
4. Gerekli Analitik Yetkinlikler
İyi bir uzman, sadece kanunları bilen değil, projeyi matematiksel olarak kurgulayabilen kişidir:
Fizibilite Hazırlama: Bir binanın dönüşüm maliyeti ile bittiğinde oluşacak değer arasındaki farkı (şerefiye) hesaplayabilmek.
Uzlaşma Yönetimi: Hak sahipleri arasındaki anlaşmazlıkları çözecek güçlü iletişim ve arabuluculuk yeteneklerine sahip olmak.
Teknik Analiz: Yapı stokunun risk durumunu değerlendirebilecek temel mühendislik bilgisi.
5. Kariyer Alanları ve Gelecek Projeksiyonu
Kentsel dönüşüm uzmanları için 2026 ve sonrası iş imkanları oldukça geniştir:
Kamu Sektörü: Belediyelerin dönüşüm müdürlükleri ve bakanlık birimleri.
Özel Sektör: Gayrimenkul geliştirme firmaları, bankaların konut kredisi departmanları.
Danışmanlık: Apartman yönetimlerine ve hak sahiplerine yol gösteren bağımsız danışmanlık ofisleri.
Sonuç: Nereden Başlamalı?
Eğer bu alanda uzmanlaşmak istiyorsanız, ilk adımınız güncel mevzuatı takip etmek ve akredite bir kurumdan sertifika eğitimi almak olmalıdır. Unutmayın; kentsel dönüşüm uzmanı sadece bina yenilemez, şehrin geleceğini ve insan hayatını inşa eder.
Kentsel Dönüşümde Kariyer Rehberi: Uzmanlık Yolunda Kritik Adımla
6. Kentsel Dönüşümün "Hukuki Kör Noktaları": Uzmanların Bilmesi Gerekenler
Bir kentsel dönüşüm uzmanını, sadece bilgi sahibi olan birinden ayıran en önemli özellik, projenin tıkanabileceği hukuki boşlukları önceden fark edebilmesidir. İşte sahada en çok karşılaşılan ve projenin kaderini belirleyen o detaylar:
A. Salt Çoğunluk (2/3) Kararının Sınırları
Birçok uzman adayı sadece "çoğunluk kararı yeterli" diye düşünür; ancak bu kararın alınma şekli hayati önem taşır.
Kör Nokta: Karar alınmadan önce tüm maliklere usulüne uygun tebligat yapılmaması, alınan 2/3 kararının mahkemede iptal edilmesine neden olabilir.
Uzman Tavsiyesi: Noter kanalıyla tebligat ve toplantı tutanaklarının eksiksiz tutulması, projenin yargıdan dönmesini engeller.
B. "Şerefiye" ve Arsa Payı Uyuşmazlıkları
Binalar yıkılmadan önce arsa payları genellikle metrekareye göre dağıtılmıştır. Ancak yeni projede deniz gören daire ile arka cepheye bakan dairenin değeri aynı değildir.
Kör Nokta: Sadece arsa payına odaklanıp, yeni binadaki konum (şerefiye) farklarını hesaplamamak, "haksız zenginleşme" davalarına yol açar.
Uzman Tavsiyesi: Mutlaka bağımsız bir değerleme kuruluşundan şerefiye raporu alınmasını önerin.
C. Tahliye Süreçleri ve Kiracı Hakları
Süreç genellikle ev sahipleri üzerinden yürür ancak kiracıların tahliye süreleri projenin takvimini saptırabilir.
Kör Nokta: Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra kiracılara tanınan 60+30 günlük yasal sürenin yanlış yönetilmesi, yıkım ruhsatının aylarca gecikmesine sebep olabilir.
Uzman Tavsiyesi: Kira yardımı ve taşınma desteği süreçlerini kiracılarla şeffaf bir şekilde yöneterek, tahliyeyi projenin başında planlayın.
D. Müteahhit Sözleşmelerindeki "Teknik Şartname" Boşlukları
Malikler genellikle sadece "anahtar teslim" ibaresine bakar.
Kör Nokta: Kullanılacak malzemelerin markasından asansörün özelliklerine kadar detay içermeyen şartnameler, inşaat sonunda hayal kırıklığı ve tazminat davaları yaratır.
Uzman Tavsiyesi: Standart bir sözleşme yerine, her aşamanın ceza-i şartlarla bağlandığı Gayrimenkul Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi kurgulayın.
Sonuç: Neden Bu Detaylara Hakim Olmalısınız?
2026 yılında kentsel dönüşüm sadece bir "yapım işi" olmaktan çıkıp tam bir "yönetişim işi" haline gelecektir. Bu hukuki kör noktaları bilen ve risk yönetimini buna göre yapan uzmanlar, hem kamu nezdinde hem de özel sektörde en çok aranan profesyoneller olacaktır.
Mehmet Tatar &. mehmettatar@mehmettatar.com
